В целях совершенствования порядка осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также управления строительной отраслью положениями Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 №26 определена обязанность заказчика, застройщика назначить руководителя (управляющего) строительством при строительстве объектов, относящихся к первому – четвертому классу сложности согласно действующей классификации. Причем, руководителем проекта может быть назначен сотрудник заказчика, застройщика, имеющий соответствующий квалификационный аттестат, или же привлечена инженерная организация.
Согласно постановления Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 №252 выполнение функций заказчика, застройщика, оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью является видом строительной деятельности, требующим соответствующего аттестата соответствия организации или индивидуального предпринимателя.
Таким образом, если заказчик, застройщик не имеет аттестованной службы заказчика, то он обязан привлечь инженерную организацию для выполнения отдельных функций или для комплексного управления строительством.
При существующей законодательной и нормативной базе функции инвестора, а также не аттестованного заказчика (застройщика), сводятся к формированию инвестиционного замыла, его оценке, утверждению предпроектных и проектных решений, осуществления финансирования строительства объекта.
Функции инженерной организации, а также руководителя (управляющего) проекта, определены в постановлении Министерства Архитектуры и Строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 №4. Данные перечни обширны, однако они позволяют достаточно подробно описать взаимоотношения инженерной организации и заказчика, застройщика.
При комплексном управлении строительством инженерная организация выполняет разработку предпроектной документации (самостоятельно или с привлечением соответствующей сторонней организации), обеспечивает подготовку земельного участка и получение разрешительной документации, осуществляет управление проектированием, управление строительством, управление передачей в эксплуатацию.
После заключения договора на комплексное управление инвестор контролирует только поток инвестиций и сроки реализации. Все остальные организационные и технические вопросы решаются инженерной организацией. Причем, договор с инженерной организацией может быть заключен в двух вариантах: с четко оговоренным бюджетом проекта и с открытым бюджетом. В первом случае инженерная организация самостоятельно управляет финансовыми потоками. Во втором – инвестор непосредственно определяет стоимость отдельного этапа строительства